FAR Bonus คือ มาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ สามารถสร้างอาคารให้มีพื้นที่มากขึ้น เพิ่มมูลค่าของโครงการได้นั่นเอง ทั้งนี้ก็เพื่อสนับสนุนรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อส่วนรวม ด้วยการสนับสนุนนักพัฒนาอสังหาฯ โดยมีเงื่อนไขต่าง ๆ เพราะหากนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องลงทุนค่าก่อสร้างเพิ่มเพื่อพัฒนาพื้นที่รองรับน้ำ หรือ พื้นที่สีเขียวก็จะต้องแบกรับต้นทุนและความเสี่ยงในการลงทุนอยู่ฝ่ายเดียว มาตรการนี้จึงเอื้อให้เกิดประโยชน์กับทุกฝ่ายนั่นเอง ทั้งนี้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน และร่างผังเมืองใหม่ ได้มีการกำหนดเงื่อนไขการพัฒนาที่จะช่วยให้สามารถเพิ่ม FAR Bonus ได้ ดังนี้

FAR Bonus ตามผังเมืองปัจจุบัน

กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 มีเงื่อนไขสำหรับการเพิ่ม FAR Bonus ดังนี้

1. พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าท้องตลาด (Affordable Housing)
   การจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยสําหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกินสี่เท่าของพื้นที่ที่จัดให้เป็นที่อยู่อาศัยสําหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด หรือที่อยู่อาศัยสําหรับผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ

2. พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ
   การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกินห้าเท่าของพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะที่จัดให้มีขึ้น

3. ที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปรอบสถานีรถไฟฟ้า
   การจัดให้มีที่จอดรถยนต์สําหรับประชาชนทั่วไปในบริเวณพื้นที่ภายในระยะ 500 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีอ่อนนุช สถานีลาดกระบัง สถานีหัวหมาก สถานีบางบําหรุ สถานีตลิ่งชัน สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่ง โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตารางเมตรต?อที่จอดรถยนต?ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน
   
   แต่ในร่างผังเมืองใหม่ มีมาตรการลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร ทำให้สามารลดจำนวนที่จอดรถขั้นต่ำลงได้ 25% สำหรับอาคารที่ตั้งอยู่ในะยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วมตามที่กำหนด
   
   สถานีร่วม* คือ สถานีเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง (Interchange station) ได้แก่ สถานีสยาม หรือ อโศก ที่เชื่อมการเดินทางระหว่าง 2 เส้นรถไฟฟ้าก็จะได้รับการลดหย่อนมากกว่านั่นเอง ดังภาพ

4. พื้นที่รับน้ำหรือที่กักเก็บน้ำ
   การจัดให้มีพื้นที่รับน้ำในแปลงที่ดินในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อพื้นที่ดิน 50 ตารางเมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินได้ไม่เกินร้อยละห้า ถ้าสามารถกักเก็บน้ําได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ตามสัดส่วน แต่ต้องไม่เกินร้อยละยี่สิบ

5. อาคารประหยัดพลังงาน
   การจัดให้มีอาคารประหยัดพลังงาน โดยให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ดังต่อไปนี้

   1. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 1 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 5

   2. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 2 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 10

   3. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 3 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 15

   4. อาคารที่ได้รับการรับรองระดับที่ 4 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 20

FAR Bonus ตามร่างผังเมืองใหม่
ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ มีมาตรการส่งเสริมการพัฒนา (Incentive Measure) สำหรับ FAR Bonus เพิ่มเติมมาดังนี้

6. พื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะริมน้ำ
   มาตรการนี้สนับสนุนให้เกิดพื้นที่สาธารณะริมน้ำ โดยพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา ลำคลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะตามที่กำหนด ให้มีพื้นที่อาคารรวม เพิ่มขึ้น 8 เท่าของพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะที่จัดให้มีขึ้น

7. การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปรอบสถานีรถไฟฟ้า
   มาตรการนี้จะสนับสนุนให้คนที่เดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะสามารถเชื่อมต่อการเดินทางจากสถานีรถไฟฟ้าไปยังระบบอื่น ๆ เช่น รถเมล์ วินมอเตอร์ไซค์ และ อื่นๆ ได้อย่างสะดวก โดยโครงการที่จัดให้มีพื้นที่อำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ภายในระยะ 200 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ให้มีพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้น 5 เท่าของพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่การเดินทาง

8. การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุ
   มาตราการนี้ส่งเสริมให้เกิดพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในอาคารอยู่อาศัยและสำนักงาน โดยโครงการที่จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน ในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัย หรือ อาคารสำนักงาน ให้มีพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้น 8 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน

   

         จะเห็นว่ามีเงื่อนไขการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อต่อการรับประโยชน์จากมาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่ม FAR Bonus หลายเงื่อนไขเลยทีเดียว ช่วยให้นักพัฒนาอสังหาฯ ตัดสินใจพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมได้โดยไม่ต้องแบกรับต้นทุนและความเสี่ยงสูง ยกตัวอย่างเช่น การพัฒนาอาคารสีเขียว จากเดิมที่อาจมีน้อย ถึงแม้ผู้บริโภคจะสนใจอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีพื้นที่สีเขียวสำหรับพักผ่อน แต่เพราะเป็นการเพิ่มต้นทุนค่าก่อสร้างทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หลายรายไม่มั่นใจในการพัฒนาโครงการ ตอนนี้อาจหันมาสนใจมากขึ้น เพราะได้รับประโยชน์จากการมีพื้นที่อาคารมากขึ้นตาม FAR Bonus ทำให้สามารถสร้างรายได้มากขึ้น เก็บค่าเช่าหรือตั้งราคาขายได้สูงขึ้นเพราะผู้บริโภคให้ความสำคัญ อีกทั้งยังสามารถพัฒนาเป็นอาคารประหยัดพลังงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้อีกด้วย

   นอกจากมาตรการ FAR Bonus แล้วยังมีมาตรการใหม่ ที่เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย คือ มาตรการโอนสิทธิ์การพัฒนา (Transfer Development Right: TDR) เป็นการโอนสิทธิ์การพัฒนาจากที่ดินบริเวณหนึ่งไปยังที่ดินบริเวณอื่นได้

    

   ตรวจสอบ FAR ตามข้อกำหนดสีผังเมืองปัจจุบัน และผังเมืองใหม่ได้ง่าย ๆ ด้วย Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ สมัครใช้งานฟรี

    

    

Keywords: FAR Bonus, FAR,สีผังเมือง