เจ้าของที่ดิน หรือ นายหน้าอสังหาฯ หลายคนอยากจะขายที่ดินให้ Developer นำไปพัฒนาคอนโดมิเนียม เพราะจะได่้ราคาสูง เนื่องจาก Developer ลงทุนซื้อที่ดินเป็นต้นทุนสำหรับพัฒนาโครงการ ยิ่งที่ดินนั้นสามารถสร้างโครงการมูลค่าสูง ก็จะสามารถรับซื้อที่ดินในราคาสูงได้ แต่ไม่ใช่ว่าที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในทำเลดี ๆ จะสามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ หากคุณต้องการนำที่ดินไปพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ หอพัก ไม่ว่าจะเป็น คอนโด Low-rise สูงไม่เกิน 23 เมตร (ประมาณ 8 ชั้น) หรือ คอนโด High-rise คอนโดสูงไปเลยก็ตาม จะมี 3 ปัจจัยหลัก ๆ ที่คุณต้องพิจารณา

1. สีผังเมือง

ไม่ใช่ว่าทุกพื้นที่จะสามารถสร้างคอนโด สร้างอะพาร์ตเมนต์ได้ อันดับแรกที่ต้องตรวจสอบ คือ ประเภทสีผังเมืองซึ่งที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ สามารถพัฒนาอาคารประเภท “ที่อยู่อาศัยรวม” ได้หรือไม่? หรือ มีข้อจำกัดอะไรบ้าง? วิธีการตรวจสอบง่าย ๆ แค่เข้าไปในเว็บไซต์ www.feasyonline.com คุณก็สามารถตรวจสอบสีผังเมืองบนแผนที่ออนไลน์ แค่คลิกบนแผนที่ก็ตรวจสอบได้ทันที หรือ จะเพิ่มข้อมูลที่ดินพร้อมข้อมูลโฉนดก็จะได้รับ Instant Report รายงานอัตโนมัติ ให้คุณตรวจสอบได้ทันที

อ่านเพิ่มเติม วิธีตรวจสอบสีผังเมืองง่าย ๆ เช็ค FAR OSR

ตัวอย่างข้อมูลจากหน้ารายงาน

เมื่อคุณเพิ่มข้อมูลอสังหาฯ ใน Feasy คุณจะได้รับรายงานอัตโนมัติ Instant Report ซึ่งมีรายละเอียดสีผังเมือง ค่า FAR OSR ประเภทอาคารที่สามารถพัฒนาได้และเงื่อนไข รวมทั้งคำนวณพื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถพัฒนาตามค่า FAR และค่า FAR Bonus ได้อีกด้วย

เมื่อรู้แล้วว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด ก็ดูรายละเอียดท้ายกฎกระทรวง โดยคลิก รายละเอียดในหน้าแผนที่ของ www.feasyonline.com หรือ ดูจากข้อมูลสรุปในหน้ารายงานก็ได้

ผังเมืองที่อนุญาตให้พัฒนา “ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม” ได้นั้น ในตารางจะเป็นช่องสีขาว แต่หากมี เครื่องหมาย x หมายความว่าพัฒนาไม่ได้ และหากมีเงื่อนไขอื่น ๆ จะแสดงเป็นตัวเลข 1* 1 2 และ 3 ตามภาพ

เช่น พื้นที่สีผังเมืองประเภทสีเหลือง ย.4 หากต้องการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมขนาด 5,000 – 10,000 ตร.ม. จะทำได้ก็ต่อเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไข  1* = ตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 ม./หรืออยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

2. ขนาดถนนหน้าที่ดิน

ถึงแม้จะเป็นที่ดินในทำเลเดียวกัน สีผังเมืองสีเดียวกัน แต่หากขนาดถนนหน้าที่ดินมีขนาดต่างกันเพียงไม่กี่เมตร ก็ทำให้ศักยภาพต่างกันได้อย่างมาก แปลงหนึ่งอาจพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ ส่วนอีกแปลงพัฒนาได้เพียงอาคารเล็ก ๆ นั่นก็ทำให้ราคาที่ดินต่างกันอย่างมากแล้ว Feasy ได้สรุปเงื่อนไขขนาดถนนหน้าที่ดินสำหรับพัฒนาคอนโด อะพาร์ตเมนต์ตามภาพด้านล่างนี้

3. หน้ากว้างที่ดิน

ความกว้างของที่ดินฝั่งติดถนนนั้นมีผลอย่างมากต่อศักยภาพที่ดิน ทราบหรือไม่ว่ามีหลายเคสที่เจ้าของที่ และ Developer ซื้อหรือขายที่ดินในราคาเกินจริง เพราะศักยภาพที่ดินแปลงนั้น ๆ ไม่สามารถสร้างมูลค่าได้สูงเหมือนแปลงข้าง ๆ เพียงเพราะหน้ากว้างที่ดินขาดไปเพียง 50 -60 ซ.ม. ทำให้พัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้! ถึงจะอยู่ในทำเลที่ดี สีผังเมืองเอื้อต่อการพัฒนา แต่พัฒนาได้เพียงอาคารทั่วไปเท่านั้น ดังนั้นก่อนที่คุณจะซื้อ หรือ เสนอขายที่ดินควรตรวจสอบระยะแต่ละด้านของที่ดินให้ดี ทั้งนี้ คุณก็สามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ด้วยการวัดระยะที่ดินบนเว็บไซต์ Feasy

และในรายงานที่ดิน Instant Report จะมีคำแนะนำเกี่ยวกับความกว้างถนน และหน้ากว้างที่ดินแนะนำสำหรับผู้ใช้งานระบุด้วย เพื่อให้คุณสามารถศึกษาและเข้าใจศักยภาพที่ดินแต่ละแปลงได้ง่าย และมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

คุณสามารถทดลองวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินของตัวเอง เพียง สมัครสมาชิก ฟรี https://www.feasyonline.com/member/register

ใครอยากเรียนรู้วิธีการวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน

อยากได้เครื่องมือวิเคราะห์ที่ดิน

บริหารพอร์ตที่ดินของตัวเอง

สมัครสมาชิก Feasy รายปี

เพียง 2900 บาท/ผู้ใช้/ปี
โปรโมชั่นปี 2564!

• เรียนรู้หลักการ Case Study จากประสบการณ์กว่า 30 ปีของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน AREA
• ข้อมูลอสังหาฯ รายพื้นที่
• สร้างรายงานวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินด้วยตัวเอง
• บริหารพอร์ตอสังหาฯ ทุกที่ ทุกเวลา
• พิเศษ คอร์สเรียนออนไลน์ เรียนได้นาน 1 ปี

ดูรายละเอียดที่นี่ https://www.feasyonline.com/courses/online?id=1