เปิด 10 อันดับทำเลราคาตลาดที่ดินแพงที่สุดในปี 2564! เขาว่ากันว่าราคาที่ดินไม่มีวันตก มีแต่จะขึ้นเอา ๆ จริงไหม? มาดูกันว่าทำเลทองที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยคือที่ไหน? จากผลการสำรวจราคาที่ดินและในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เผยว่า ทำเลที่มีราคาที่ดินแพงที่สุด ยังคงเป็นพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานา โดยประมาณการไว้ที่ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท คาดการณ์ในปี 2564 

• 10 อันดับราคาที่ดินสูงที่สุดในปี 2564

• ราคาที่ดินใจกลางเมืองสูงมาก เพราะอะไร?

• ราคาที่ดินเหลื่อมล้ำกันอย่างมาก

• คาดว่าปีหน้าราคาที่ดินในใจกลางเมืองจะไม่เพิ่มขึ้นนัก

10 อันดับราคาที่ดินสูงที่สุดในปี 2564

10 อันดับราคาที่ดินในแต่ละทำเลที่เห็นนี้ คือ ราคาประเมินตลาดที่ดิน ซึ่งเกิดจากการลงพื้นที่ประเมินราคาตลาดที่เหมาะสมในแต่ละพื้นที่ โดยตั้งสมมุติฐานว่าเป็นแปลงที่ดินขนาดประมาณ 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) ในปี 2564 ไม่ใช่ราคาประเมินราชการที่ใช้สำหรับการทำธุรกรรมนะคะ หากใครอยากรู้ว่า ราคาที่ดิน ราคาตลาด ราคาประเมิน และราคาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร? ลองอ่านได้ในบทความนี้

จะเห็นว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุด 10 อันดับ ได้แก่

1. ราคาที่ดิน ทำเลสยามสแควร์                           ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท

2. ราคาที่ดิน ทำเลถนนวิทยุ                           ตารางวาละ 2.75 ล้านบาท

3. ราคาที่ดิน ทำเลถนนสุขุมวิท                        ตารางวาละ 2.73 ล้านบาท

4. ราคาที่ดิน ทำลสุขุมวิท 21                         ตารางวาละ 2.5 ล้านบาท

5. ราคาที่ดิน ทำเลสีลม                                 ตารางวาละ 2.5 ล้านบาท

6. ราคาที่ดิน ทำเลสาทร                               ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท

7. ราคาที่ดิน ทำเลเยาวราช                           ตารางวาละ 1.75 ล้านบาท

8. ราคาที่ดิน ทำเลสุขุมวิท-เอกมัย                    ตารางวาละ 1.7 ล้านบาท

9. ราคาที่ดิน ทำเลพญาไท                             ตารางวาละ 1.55 ล้านบาท

10. ราคาที่ดิน ทำเลพระรามที่ 4-บ่อนไก่             ตารางวาละ 1.55 ล้านบาท

ราคาที่ดินใจกลางเมืองสูงมาก เพราะอะไร?

           สาเหตุที่ราคาที่ดินในบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานาดังกล่าวมีมูลค่าสูงมาก ก็เพราะมีศักยภาพในการพัฒนาที่สูง

1.        ศักยภาพในการพัฒนาสููง

สามารถนำที่ดินเปล่าไปพัฒนาเพื่อใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ที่สร้างรายได้จากการพัฒนาสูงกว่าการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ๆ เช่น เกษตรกรรม หรือ โรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น ถึงแม้ว่าในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 และการ Work From Home ค่อนข้างมาก แต่ยังไม่มีผลกระทบต่อราคาที่ดิน เนื่องจากราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่เฉื่อยหรือเชื่องช้า (Inertia) กว่าทั่วไป 

2.        พัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า

ตามข้อกำหนดสีผังเมือง พื้นที่ใจเมืองจะมักจะถูกกำหนดให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน FAR (Floor to Area Ration) ที่สูงกว่าพื้นที่นอกเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ติดถนนใหญ่และรถไฟฟ้ามักจะมีสัดส่วน FAR สูง ซึ่งหมายความว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า หากไม่ติดข้อกฎหมายด้านอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

3.        มีการพัฒนาสาธารณูปโภค เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมือง

การพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นหลายเส้นทางในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีผลให้ที่ดินในหลายทำเลมีอัตราการเติบโตที่สูงขึ้นอย่างมาก และทำให้ราคาที่ดินในเมืองสูงขึ้นอีก เพราะการพัฒนาสาธารณูปโภค เส้นทางรถไฟฟ้าต่าง ๆ เชื่อมโยงมายังใจกลางเมือง

ราคาที่ดินเหลื่อมล้ำกันอย่างมาก

           ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตกตารางวาละ 3.3 ล้านบาท (สยามสแควร์) และราคาต่ำสุดตกตารางวาละ 3,400 บาท (เลียบคลอง 13 กม.5) ถือว่าต่างกันถึง 971 เท่าทั้งที่ระยะทางห่างกันเพียง 66 กิโลเมตรเท่านั้น เนื่องจากศักยภาพของที่ดินต่างกัน อีกทั้งการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ และโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น รถไฟฟ้า และทางด่วนต่างก็เชื่อมโยงสู่ใจกลางเมือง ทำให้นับวันศักยภาพยิ่งต่างกันมากยิ่งขึ้น ราคาจึงต่างกันอย่างมาก

คาดว่าปีหน้าราคาที่ดินในใจกลางเมืองจะไม่เพิ่มขึ้นนัก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)  คาดว่าในปีนี้ พ.ศ. 2564 ราคาที่ดินใจกลางเมืองจะยังไม่เติบโตขึ้น ต่างจากในช่วงปี 2562-2563 ที่ยังมีการเพิ่มขึ้นบ้าง เนื่องจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าในหลายพื้นที่ ทั้งนี้เป็นผลกระทบจากการเกิดวิกฤตโควิด-19 อย่างไรก็ตามในอนาคตปี 2565-2666 ราคาที่ดินในใจกลางเมือง ก็ยังจะเพิ่มขึ้นเพียงแต่ในสัดส่วนที่น้อย เช่น 3-5% เป็นสำคัญ เพราะเศรษฐกิจไทยยังจะฟื้นตัวน้อยกว่าประเทศอื่น

           เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าจะพบว่า ราคาที่ดินในปี 2563 ยังไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก เพราะยังเติบโตได้ดีสวนทางเศรษฐกิจ อันเนื่องมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ อย่างรถไฟฟ้าในหลายพื้นที่ แต่ในปีนี้ 2564 ราคาที่ดินไม่ได้เติบโตสูงเท่าปีที่แล้ว แต่ก็จะยังเติบโตต่อไป ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาที่ดินไม่มีวันลง เป็นเพราะว่าที่ดินใจกลางเมืองมีจำกัด นับวันยิ่งจะน้อยลงเรื่อย ๆ เมื่อเทียบศักยภาพของที่ดินในเมืองและนอกเมืองแล้วก็จะเห็นว่า ที่ดินในเมืองมีศักยภาพสูงกว่ามากทั้งในแง่ของกฎหมายการพัฒนาที่ดิน และในแง่ของความสะดวกในการเดินทาง การพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ล้วนแต่มุ่งเข้าสู่ใจกลางเมือง เป็นผลให้ความต้องการอยู่ในเมืองสูงอยู่ตลอด