กระแสโครงการ "จัดสรรจิ๋ว" แห่ผุดโครงการราวดอกเห็ดในภาคอีสานที่ผ่านมา เกิดจากก่อนหน้านี้ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้ออกประกาศยกเว้นผ่อนผันให้กับโครงการขนาดเล็กไม่ต้องจัดทำสาธารณูปโภค ตั้งแต่ 1 ม.ค. 63 จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 65 

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรโดยทั่วไปนั้น ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ที่ระบุว่าถ้าจะมีการแบ่งที่ดินเพื่อขายหรือนำมาพัฒนาเป็นบ้านรูปแบบต่างๆ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีข้อกำหนดในเรื่องของการพัฒนาโครงการมากมาย ที่ครอบคลุมทั้งเรื่องของถนนทางเข้า ถนนภายใน ส่วนกลางของโครงการต่าง ๆ และระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งผู้ประกอบการที่จะทำการพัฒนาโครงการนั้น ๆ ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด และแน่นอนว่าการจะทำให้ได้ตามที่กฎหมายกำหนดนั้นต้องใช้เงินลงทุนที่มากขึ้น และมีผลต่อเนื่องไปยังหลายเรื่อง เช่น ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ราคาขาย และการหาแหล่งเงินลงทุนต่าง ๆ 

ผู้ประกอบการขนาดเล็กหรือผู้ประกอบการที่ไม่ใช่รูปแบบบริษัทหลายราย เลือกที่จะพัฒนาที่ดินแบ่งขายหรือบ้านจัดสรรขนาดเล็กไม่เกิน 10 แปลง ส่วนใหญ่มีจำนวน 8 – 9 แปลงต่อ 1 โครงการ เพื่อที่จะสามารถปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่มีมานานแล้วตั้งแต่มีพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเกิดขึ้น 

แต่เพราะเป็นโครงการขนาดเล็ก ปิดการขายได้เร็วหรือมีการประชาสัมพันธ์ที่น้อยมาก จึงอาจไม่เป็นที่สนใจมากนัก และโครงการรูปแบบนี้มีกระจายอยู่ในทั่วทุกจังหวัดในประเทศไทย รูปแบบอาคารจะมีความคล้ายคลึงกันในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หรือหลาย ๆ อำเภอขนาดใหญ่ อาจสร้างเป็นตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ที่สร้างติดกัน 4 – 5 ห้อง แล้วติดป้ายขาย หรืออาจจะเห็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ 8 – 9 ยูนิตต่อ 1 โครงการในหลาย ๆ จังหวัดทั่วประเทศ ซึ่งอาจจะทำการขายแบบเงียบ ๆ หรือเพียงขึ้นป้ายขายหน้าที่ดินที่จะพัฒนา "ไม่มี"สำนักงานขาย มีเพียงแค่เบอร์โทรศัพท์เพื่อติดต่อกับเจ้าของโครงการหรือพนักงานขาย จากนั้นก็นัดหมายเพื่อไปดูโครงการก่อนหน้า เพื่อสร้างความมั่นใจและเพื่อดูรายละเอียดของโครงการ รูปแบบบ้าน ละงวดการจ่ายเงินต่าง ๆ

การก่อสร้างโครงการรูปแบบนี้หรือที่เรียกกันว่า "จัดสรรจิ๋ว" นั้น ถ้าผู้ประกอบการรายใดมีความน่าเชื่อถือหรือมีโครงการที่เปิดขายและประสบความสำเร็จมาก่อนหน้านี้ ก็จะช่วยให้พวกเขาปิดการขายได้เร็วและสามารถพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ได้ต่อเนื่อง เพราะรูปแบบของโครงการเอื้อให้สามารถพัฒนาโครงการได้รวดเร็ว ถ้าไม่นับการก่อสร้างบ้านแล้ว มีเพียงถนนทางเข้าและภายในเล็กน้อย มีการเชื่อมต่อน้ำประปา ไฟฟ้า และระบบสาธารณูปโภคอื่น ๆ เท่านั้น 

โครงการรูปแบบนี้เป็นที่นิยมของผู้ประกอบการขนาดเล็กที่มีเงินทุนไม่มาก และไม่มีเครดิตในการขอสินเชื่อธนาคาร หรือพวกเขาไม่ต้องการใช้สินเชื่อธนาคาร ซึ่งโครงการแรก ๆ ของพวกเขาอาจจะใช้เงินทุนตนเองทั้งหมด(เป็นส่วนใหญ่) เพื่อก่อสร้างบ้านหรืออาคารให้แล้วเสร็จหรือเกือบเสร็จก่อนที่จะขายได้ทั้งหมด เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าจ่ายเงินแล้วได้บ้านจริง โครงการหลังจากนั้นจึงอาจจะเป็นการขายแบบขายก่อนสร้างทีหลังก็ได้ เพราะเป็นที่รู้จักแล้วหรือผู้ซื้อมีความมั่นใจจากการมีโครงการอ้างอิงแล้วนั่นเอง โครงการแบบนี้อาจมีราคาขายที่ต่ำกว่าโครงการบ้านจัดสรรทั่วไป ต้นทุนในการพัฒนาโครงการต่ำกว่าเพราะว่าไม่มีส่วนกลาง 

โครงการบ้านจัดสรรแบบนี้เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในหลายจังหวัดทั่วประเทศไทยและดูดซับกำลังซื้อในตลาดไปจำนวนหนึ่ง ผู้ซื้อส่วนหนึ่งมีเงินทุนจำกัดในการซื้อบ้าน และเขายังต้องสามารถยอมรับได้ในกรณีที่บ้านของพวกเขาไม่มีส่วนกลาง ไม่มีรั้วรอบโครงการ ขาดการดูแลรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ซึ่งถ้าเป็นอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวเพื่อการค้ายังไม่มีผลกระทบมากนัก แต่ถ้าเป็นบ้านพักอาศัยก็จำเป็นต้องดูแลกันเอง อีกทั้งต้องคอยระวังเรื่องของสาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ประปา เป็นต้น เพราะอาจจะเจอผู้ประกอบการที่ขาดการเอาใจใส่ได้ อีกทั้งอาจจะตามผู้ประกอบการไม่เจอแล้วในอนาคต เพราะไม่ได้พัฒนาในรูปแบบบริษัท

ถ้าผู้ประกอบการสร้างเสร็จได้ตามกำหนด และออกมาสวยงามถูกใจผู้ซื้อ นั่นก็เพียงพอแล้วในการยอมรับเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นก็เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อในการรับผิดชอบสิ่งต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น เรื่องของการก่อสร้างที่ผิดพลาด จงใจใช้วัสดุไม่ได้คุณภาพ ใช้งานไม่ได้จริงตามที่สมควรจะเป็น ผู้ซื้อจะไม่สามารถหาผู้รับผิดชอบได้เมื่อเกิดปัญหาเกี่ยวกับบ้านขึ้นมาหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว 

ถ้าเป็นโครงการจัดสรรในเขตเมืองที่มีจำนวนแปลงมากกว่า 10 ยูนิตแต่ไม่ถึง 20 ยูนิต หรือโครงการในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 30 แปลง ทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีการออกประกาศผ่อนผันให้ไม่ต้องจัดทำสาธารณูปโภคประเภทสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา ไม่ต้องจัดทำที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้าน มีผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการลดลงไปอีก และถนนที่ใช้เข้าออกที่ดินแปลงต่าง ๆ ต้องให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8 เมตร และมีผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร  และเรื่องของน้ำประปา ไฟฟ้า ที่เข้าถึงได้

รายละเอียดต่าง ๆ อยู่ในประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง 2 ฉบับ คือ 

1. ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2562 

2. ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2562 ประกาศทั้งสองฉบับนี้มีเนื้อหาของการยกเว้นผ่อนผันเช่นเดิม โดยขยายระยะเวลาการยกเว้นผ่อนผันออกไปเป็นเวลา 3 ปี คือใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565   

ซึ่งเรื่องของประกาศทั้ง 2 ฉบับนี้ก็เป็นอีกปัจจัยที่อาจจะทำให้เกิดโครงการจัดสรรขนาดเล็กมากขึ้นทั่วประเทศไทย เพียงแต่จำนวนยูนิตและรูปแบบของโครงการจะดีกว่าโครงการที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (จำนวนยูนิตน้อยกว่า 10 ยูนิต)