ความกว้างถนนส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนา และราคาที่ดิน! บางคนถามมาว่าทำไมราคาที่ดินติดถนนใหญ่ ถึงแพงกว่าราคาที่ดินในซอย? ขนาดถนนหน้าที่ดินมีความสำคัญอย่างไร? ต้องบอกว่าความกว้างถนนมีผลต่อศักยภาพของทีี่ดินมากเลยทีเดียว ต่อให้ไม่ใช่ที่ดินในซอย แต่ความกว้างถนนต่างกันเพียงไม่กี่เมตร ราคาที่ดินก็อาจจะต่างกันมาก เพราะศักยภาพในการพัฒนาอาคารต่างกัน โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานครเพราะมีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องเยอะ เรามาดูตัวอย่างกัน

• จะสร้างคอนโด ติดถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตรได้ไหม?
• ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 – น้อยกว่า 10 เมตร พัฒนาคอนโด Low-rise ได้
• ที่ดินติดถนนกว้าง 10 – น้อยกว่า 18 เมตร พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตร.ม.ได้
• ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 18 เมตรขึ้นไป พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษพื้นที่มากกว่า 30,000 ตร.ม.ได้

จะสร้างคอนโด ติดถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตรได้ไหม?

มักมีคนถามว่าถ้ามีที่ดินติดถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร จะสร้างคอนโด อะพาร์ตเมนต์ได้ไหม? คำตอบคือ หากอยู่ในกรุงเทพมหานครจะไม่สามารถสร้างอาคารขนาดมากกว่า 2,000 ตร.ม. ได้โดยอ้างอิงจาก

• กฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 25171) ข้อ 3 (ซ) อาคารขนาดใหญ่ให้มีที่จอดรถยนต์ ตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เป็นที่ประกอบกิจการในอาคารขนาดใหญ่นั้นรวมกัน หรือ ให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 ตร.ม. (เศษของ 120 ตารางเมตรให้คิดเป็น 120 ตารางเมตร ทั้งนี้ให้ถือที่จอดรถยนต์จำนวนที่มากกว่าเป็นเกณฑ์)

• ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 ข้อ 90 ทางเข้าออกของรถจากที่จอดรถหรืออาคารจอดรถ ซึ่งมีที่จอดรถตั้งแต่ 15 คันขึ้นไป ต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และยาวต่อเนื่องไปสู่ทางสาธารณะที่กว้างกว่า

• อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรืออาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร และมีพื้นที่รวมกันทุกหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง เกิน 1,000 ตารางเมตร

หมายความว่าถ้าจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ (พื้นที่รวมตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ได้ ต้องมีที่จอดรถ 1 คัน/พื้นที่อาคาร 120 ตร.ม. เท่ากับต้องมีที่จอดรถขั้นต่ำ 17 คัน (2000/120 = 16.67 ปัดขึ้น) ซึ่งอาคารที่มีที่จอดรถตั้งแต่ 15 คันนั้นต้องมีทางเข้าออกสู่ถนนสารณะกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ยาวต่อเนื่องไปสู่ถนนสาธารณะที่กว้างกว่า

สรุปคือ ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ถ้าจะสร้างอาคารขนาดใหญ่จะต้องมีทางออกติดถนนกว้างอย่างน้อย 6 เมตรนั่นเอง หากต้องการพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยรวม เช่น คอนโดมิเนียม และอะพาร์ตเมนต์ ซึ่งต้องใช้พื้นที่ให้เต็มศักยภาพของที่ดิน ก็ต้องหาที่ดินติดถนนกว้างอย่างน้อย 6 เมตรนั่นเอง

ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 – น้อยกว่า 10 เมตร พัฒนาคอนโด Low-rise ได้

หากถนนกว้างตั้งแต่ 6 – น้อยกว่า 10 เมตรจะสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะสร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 9,999 ตร.ม. และสูงได้น้อยกว่า 23 เมตร (อาคารสูง คือ อาคารที่สูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป) หมายความว่าสามารถพัฒนาเป็นคอนโด Low-rise ได้

ที่ดินติดถนนกว้าง 10 – น้อยกว่า 18 เมตร พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตร.ม.ได้

เพราะอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่งในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 30,000 ตร.ม.) จะต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2535)

ที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 18 เมตรขึ้นไป พัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษพื้นที่มากกว่า 30,000 ตร.ม.ได้

สำหรับที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางมตร ต้องมีด้านหนึ่งค้นใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18. 00 เมตร ยาวต่อเนื่องกัน โดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18.00 เมตร กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2535)

อ่านเพิ่มเติม: ทำไมที่ดินในซอย ถึงราคาถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

จะเห็นว่าความกว้างถนนหน้าที่ดินต่างกันเพียง 1 เมตรก็ส่งผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ทำให้พื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันอย่างมาก และจะส่งผลต่อราคาที่ดินอีกด้วย เพราะฉะนั้นก่อนที่จะตกลงซื้อขายที่ดิน ก็ควรจะตรวจสอบความกว้างถนนให้แน่ใจว่าความกว้างถนนตามสภาพจริงนั้นเป็นเท่าไหร่ ตลอดเส้นทาง เพื่อที่จะได้ลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้

Keywords: ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน, พัฒนาคอนโด, ราคาที่ดิน