loading
ราคาที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลอย่างเดียว! เช็ครูปร่าง ขนาด ทางเข้าออกที่ดินให้ดีก่อนซื้อ-ขาย
: 26 พฤษภาคม 2563 | :

            หลายคนอาจเคยได้ยินว่าปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ Location Location Location หรือก็คือ ทำเลที่ตั้งที่ดิน นั่นเอง อย่างไรก็ตามปัจจัยอื่น ๆ ก็มีผลต่อมูลค่าราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินทำเลเดียวกันแต่มีขนาด รูปร่าง และทางเข้า-ออก ต่างกันก็ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร และราคาที่ดินอย่างมาก

            ถึงแม้ว่าที่ดินจะตั้งอยู่ใกล้กัน แต่มูลค่าที่ดินอาจไม่เท่ากัน เพราะมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินของเราตั้งอยู่บน ถนนกรุงเกษม ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงซึ่งมีราคาตลาด 120,000 บาท/ตร.วา เพียง 200-300 เมตร แต่ที่ดินของเราตั้งอยู่บนถนนสายรอง ไม่ได้ติดกับสถานีรถไฟฟ้า อีกทั้งยังไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยอื่น ๆ ได้่แก่ รูปร่าง ขนาด และทางเข้า-ออกของที่ดิน ซึ่งส่งผลให้มูลค่าราคาที่ดินของเราน่าจะต่ำกว่าราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าหัวลำโพงนั่นเองราคาที่ดิน ราคาตลาดที่ดิน

            ก่อนที่จะตั้งราคาที่ดิน ต่อราคาที่ดินเพื่อซื้อที่ดินเราจึงควรวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินก่อนว่าเหมาะสมกับราคาหรือไม่ หากที่ดินรูปร่างไม่สวย หรือขนาดใหญ่เกินไป บางครั้งการตัดแบ่งที่ดินขาย หรือ การรวมที่ดินขายเพื่อให้ได้แปลงที่สวย เหมาะกับการพัฒนาอาคารนั้นจะทำให้ได้ขายที่ดินได้ในราคาที่ดีกว่า Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ จะยกตัวอย่างรูปร่างที่ดินที่เหมาะสม ใน 3 ปัจจัยที่นอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง ได้แก่

  1. ขนาดที่ดิน

            ขนาดของที่ดินมีผลอย่างมากในการพัฒนาอาคารแต่ละประเภท โดยเฉพาะสำหรับคนที่สนใจขายที่ดินให้นักพัฒนาอสังหาฯ สำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หากที่ดินขนาดใหญ่เกินไปก็ใช่ว่าจะขายออก หรือ ขายที่ดินได้ราคาดีเสมอไปเพราะนักพัฒนาอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดินไปพัฒนาต่อจำเป็นต้องมีเงินลงทุนสูง หรือ ต้องแบ่งเฟส (phrase) การพัฒนา จึงต้องมีสายป่านที่ยาวเพียงพอ ทำให้ราคาที่ดินทั้งผืนสูงเกินไปที่จะซื้อได้  หากเจ้าของที่ดินต้องการจะขายก็ต้องตัดใจตั้งราคาที่ดินต่ำเพื่อให้ขายได้ หรือแบ่งที่ดินขายเป็นส่วนๆ นั่นเอง

            หากที่ดินขนาดเล็กเกินไปก็อาจพัฒนาโครงการได้ไม่คุ้มทุน เนื่องจากขนาดอาคารเล็กตามระยะร่นของเขตทาง เช่น ที่ดินที่ขนาดเล็กและยาว เป็นรูปร่างเส้นก๋วยเตี๋ยว มีหน้ากว้างแคบขนาดเล็ก เมื่อร่นระยะตามกฎหมายอาคารแล้วอาจไม่เหลือพื้นที่พัฒนาอาคาร ต้องรวมแปลงกับที่ดินรอบข้างให้ได้ขนาดใหญ่ขึ้นแทน