แผนการลงทุน

ราคาเฉลี่ยในทำเล

ราคาเฉลี่ย :	-	ล้านบาท/หน่วย
ประเภท : ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม
ทำเล : -

สัดส่วนราคาขายทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮมในทำเล -

อัตราการขาย

สัดส่วนอุปทานคงเหลือในตลาด แยกตามช่วงราคา

จากการวิเคราะห์ตลาดทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม
ระดับราคา : - ล้านบาท
ทำเล : -
อัตราการขายต่อเดือน : %
มียอดขายเฉลี่ยต่อเดือนประมาณ :	-	หน่วยต่อเดือน
โดยหากประมาณการเบื้องต้น
หากท่านพัฒนาโครงการรูปแบบเดียวกันจำนวน หน่วย
จะใช้ระยะเวลา เดือน ในการขายหมด

ไม่มีข้อมูลช่วงราคา

คู่แข่งและสถานที่สำคัญ

โครงการที่ยังเปิดขายอยู่ โครงการที่ปิดการขายแล้ว

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ไม่มีโครงการบริเวณใกล้เคียง

ไม่มีสถานที่สำคัญบริเวณใกล้เคียง

การประเมินราคาขายคอนโดมิเนียม (ต่อตรม.)

ราคาที่ดินที่สามารถซื้อได้ :	16,180,000	บาท
หรือ :	53,933.33	บาท/ตร.ม.

สรุป

ราคาที่ดินที่สามารถซื้อได้ มากกว่า ราคาที่ดินตั้งต้น
หมายความว่าการพัฒนานี้มีศักยภาพ ได้รับผลตอบแทนมากกว่าที่คาดหวังไว้ในการคำนวณ

คำนวณต้นทุนราคาที่ดิน

1.ต้นทุนแปลงที่ดิน

มูลค่าที่ดินรวม :

บาท

พื้นที่ดิน :

ไร่

งาน

ตร.ว.

หรือคิดเป็น :

ตร.ว.

ราคาที่ดิน :

บาท/ตร.ว.

(มูลค่าที่ดินรวม / พื้นที่ดิน)

1. ศักยภาพการพัฒนา

หักพื้นที่ถนนโครงการฯ*

%

ประมาณ 20-30% ของพื้นที่ดิน

คิดเป็นพื้นที่ :

ตร.ว.

หักพื้นที่สวนสาธารณะฯ*

%

คิดเป็นพื้นที่ :

ตร.ว.

หักพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆ*

%

ประมาณ 10-20% ของพื้นที่ดิน

คิดเป็นพื้นที่ :

ตร.ว.

คงเหลือพื้นที่ขาย ประมาณ :

%

ประมาณ 50%-70% ของพื้นที่ดิน

คงเหลือพื้นที่ขาย :

ตร.ว.

- 67

- - พื้นที่ก่อสร้างอาคาร

ถนนกว้าง
6
เมตร

*(หน่วย:เมตร)

หมายเหตุ: คำนวณจากศักยภาพการพัฒนาตามสีผังเมือง และความกว้างถนนหน้าที่ดิน ภายใต้สมมุติฐานรูปร่างที่ดินปกติ ขนาดสี่เหลี่ยมผืนผ้าอยู่ติดกับเขตทางสาธารณะ และก่อสร้างอาคารเพียง 1 หลังบนพื้นที่ดังกล่าว หากที่ดินของคุณมีรูปร่างที่พัฒนาได้ยาก ไม่ติดเขตทางสาธารณะ หรือต้องการแบ่งพื้นที่เพื่อสร้างอาคารมากกว่า 1 หลัง จะต้องปรรับวิธีการวิเคราะห์ศักยภาพการพัฒนาตามกฎหมายและกายภาพที่ดินอีก FEASY ขอแนะนำให้ติดต่อที่ปรึกษาด้านการวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินอย่างแม่นยำ

2. วิเคราะห์ทางการตลาด

รูปแบบที่จะพัฒนา : ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม

ที่ดินต่อหน่วย *

ตร.วา

จำนวนหน่วย :

หน่วย

ราคาขายเฉลี่ยที่จะพัฒนา *

บาท/หน่วย

รวมมูลค่าโครงการ :

บาท

คาดการณ์อัตราการขาย *

หน่วยต่อเดือน

ระยะเวลาจนกว่าจะขายหมด :

เดือน

*สมมุติฐานยอดขายเฉลี่ยเท่ากันทุกเดือน จนกว่าสินค้าจะขายหมด
*เวลาในการขายโดยทั่วไปไม่ควรเกิน 2-3 ปี

อัตราการขายทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮมช่วงราคา :

ล้านบาท

มียอดขายเฉลี่ยต่อเดือนประมาณ :

หน่วยต่อเดือน

จะใช้ระยะเวลาในการขายจนหมด :

เดือน

3. ค่าใช้จ่าย

ค่าปรับที่ดิน

บาท/ตร.ว.

ประมาณ 800-1,000 บาท/ตร.วา สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้ถมที่

คิดเป็น :

บาท

ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค

บาท/ตร.ว.

ประมาณ 5,000 - 12,500 บาท/ตร.วา สำหรับบ้านจัดสรร

คิดเป็น :

บาท

พื้นที่ใช้สอย (ต่อหน่วย) *

ตร.ม.

ค่าก่อสร้าง *

บาท/ตร.ม.

รวมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง :

บาท

ค่าบริหารดำเนินการ *

%

ประมาณ 15-20% ของมูลค่าโครงการ

คิดเป็นค่าบริหารดำเนินการ :

บาท

รวมค่าใช้จ่าย :

บาท

4. หักกำไรโครงการ

กำไรขั้นต้น *

% ของโครงการ

ประมาณ 20-30% ของมูลค่าโครงการ
หรือ 10% ของมูลค่าโครงการต่อปี จนกว่าจะขายหมด

คิดเป็น :

บาท

คงเหลือค่าที่ดินที่ที่ซื้อได้ :

บาท

คิดเป็น :

บาท/ตร.วา

ขายราคานี้ ต้นทุนราคาที่ดินควรเป็นเท่าไหร่ ?

สรุปผลการคำนวณ
ต้นทุนราคาที่ดินที่ซื้อได้	-	บาท
คิดเป็น	-	บาท/ตร.วา


ราคาขายเฉลี่ย	-	บาท/หน่วย

ข้อมูลเริ่มต้น และข้อมูลตลาด
ราคาที่ดินเริ่มต้น	-	บาท
คิดเป็น	-	บาท/ตร.วา
ซื้อเมื่อ ปี พ.ศ.	-


ราคาขายเฉลี่ย	-	ล้านบาท/หน่วย
ในทำเล

หมายเหตุ

การประมาณการต้นทุนราคาที่ดินที่เหมาะสม เป็นการคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนเบื้องต้นด้วยวิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ (Residual Method)
ด้วยการเปรียบเทียบราคาที่ดินที่จะซื้อได้หลักหักค่าใช้จ่ายและผลกำไรแล้ว ทำให้ทราบต้นทุนราคาที่ดินเมื่อตัวแปรค่าใช้จ่ายและผลกำไรเปลี่นนไป

คำนวณราคาขายที่เหมาะสม

1
2
3
4

1.ต้นทุนแปลงที่ดิน

พื้นที่ดิน :

ตร.ว.

มูลค่าที่ดินรวม :

บาท

ราคาที่ดิน :

บาท/ตร.ว.

(มูลค่าที่ดินรวม / พื้นที่ดิน)

ค่าปรับที่ดิน ตร.วา ละ *

บาท/ตร.ว.

ประมาณ 1,000 บาท/ตร.วา สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้ถมที่

คิดเป็น :

บาท

ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค ตร.วา ละ *

บาท/ตร.ว.

ประมาณ 5,000 - 25,000 บาท/ตร.วา สำหรับคอนโดมิเนียม

คิดเป็น :

บาท

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตร.วา ละ *

บาท/ตร.ว.

คิดเป็น :

บาท

รวมต้นทุนแปลงที่ดิน :

บาท

2. ศักยภาพที่ดิน

พื้นที่อาคาร *

ตร.ม.

พื้นที่อาคารสูงสุดที่พัฒนาได้*
พื้นที่อาคารสูงสุดตาม FAR	-	ตารางเมตร
ตามความกว้างเขตทาง	-	ตารางเมตรต่ออาคาร

*ผลการคำนวณจากรายงานศักยภาพการลงทุน ถูกคำนวณภายใต้สมมุติฐานเบื้องต้น เพื่อใช้ในการคำนวณพื้นที่อย่างง่ายเท่านั้น ไม่สามารถสะท้อนถึงพื้นที่ก่อสร้างสูงสุดจริงของที่ดินรายแปลงได้ อ่านเพิ่มเติม

สัดส่วนพื้นที่ขาย *

%

ประมาณ 50-60% ของพื้นที่อาคาร

พื้นที่ขาย :

ตร.ม.

- 67

- - พื้นที่ก่อสร้างอาคาร

ถนนกว้าง
6
เมตร

*(หน่วย:เมตร)

หมายเหตุ: คำนวณจากศักยภาพการพัฒนาตามสีผังเมือง และความกว้างถนนหน้าที่ดิน ภายใต้สมมุติฐานรูปร่างที่ดินปกติ ขนาดสี่เหลี่ยมผืนผ้าอยู่ติดกับเขตทางสาธารณะ และก่อสร้างอาคารเพียง 1 หลังบนพื้นที่ดังกล่าว หากที่ดินของคุณมีรูปร่างที่พัฒนาได้ยาก ไม่ติดเขตทางสาธารณะ หรือต้องการแบ่งพื้นที่เพื่อสร้างอาคารมากกว่า 1 หลัง จะต้องปรรับวิธีการวิเคราะห์ศักยภาพการพัฒนาตามกฎหมายและกายภาพที่ดินอีก FEASY ขอแนะนำให้ติดต่อที่ปรึกษาด้านการวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินอย่างแม่นยำ

3. ค่าใช้จ่าย

ค่าก่อสร้าง *

บาท/ตร.ม. หรือ

รวมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง :

บาท

ค่าตกแต่ง*

บาท/ตร.ม.

รวมค่าใช้จ่ายในการกตกแต่ง :

บาท

รวมต้นทุนค่าก่อสร้างและตกแต่ง

บาท

ค่าบริหารดำเนินการ *

%

ประมาณ 15-20% ของมูลค่าโครงการ

คิดเป็นค่าบริหารดำเนินการ :

บาท

4. บวกกำไรของโครงการ (ประมาณการ)

กำไรขั้นต้น *

% ของมูลค่าโครงการ

ประมาณ 30-35% ของมูลค่าโครงการ
หรือ 10% ของมูลค่าโครงการต่อปี จนกว่าจะขายหมด

คิดเป็น :

บาท

รวมมูลค่าโครงการ :

บาท

คิดเป็นราคาขายเฉลี่ย :

บาท/ตร.ม.

มีต้นทุนราคาที่ดินอยู่แล้ว ควรขายคอนโดราคาเท่าไหร่ ?
สรุปผลการคำนวณ
มูลค่าโครงการ :	-	บาท
ราคาเฉลี่ยที่เหมาะสม :	-	บาท/ตร.ม.
อยู่ในช่วงราคา :	-	บาท/ตร.ม.
ซึ่งเป็นกลุ่มราคาเฉลี่ยหลัก :	-	ของตลาดปัจจุบัน

Townhouse

ประเภท: ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม

ข้อมูลตลาด
ราคาขายเฉลี่ย ในทำเล	-	บาท/ตร.ม.